19. 06. 2020

Co je to vlastně technické zhodnocení majetku?

Většina nájemců, zejména těch podnikatelských, si pronajímané prostory logicky upravuje dle svých potřeb. Na změnu nemovité věci má nájemce právo i podle občanského zákoníku, má-li k tomu předchozí písemný souhlas pronajímatele. Náklady si nájemce hradí sám. Dojde-li přitom ke zhodnocení nemovitosti, při ukončení nájemní smlouvy pak přichází na řadu dohoda o vypořádání technického zhodnocení.

V praxi může mít technické zhodnocení pronajaté nemovitosti například podobu vybudování či vybourání příček v prostoru, instalaci topení či elektrorozvodů, změnu velikosti dveří či oken, také zateplení, vybudování kanceláří či bytů v rámci půdní vestavby aj.

Dle § 33 zákona o daních z příjmů se technickým zhodnocením rozumí výdaje na dokončené nástavby, přístavby a stavební úpravy, rekonstrukce a modernizace majetku. Tyto výdaje přitom nelze pro daňové účely považovat za náklady, do nákladů se dostávají až v podobě odpisů.

Jak se řeší technické zhodnocení při ukončení nájmu?

Pokud jde o technické zhodnocení majetku, které pronajímatel odepisuje, s ukončením nájmu právo na odpisy zaniká. Zůstatková cena technického zhodnocení, resp. cena určená znaleckým posudkem představuje nepeněžní příjem pronajímatele. O technické zhodnocení pronajaté nemovitosti pronajímatel zvyšuje její vstupní cenu.

Pokud dojde k finančnímu vyrovnání ve výši zůstatkové ceny při rovnoměrném odpisování nebo ve výši dle znaleckého posudku, stává se pro nájemce daňově uznatelným výdajem. K finančnímu vyrovnání však dojít nemusí, pro nájemce je pak technické zhodnocení nedaňovým výdajem.

Existuje také varianta, kdy nájemce uvede pronajatý prostor do původního stavu. Zůstatková cena technického zhodnocení pronajaté nemovitosti je pak daňově uznatelným výdajem. Pronajímateli přitom nevzniká žádný nepeněžní příjem. Dohoda o vypořádání technického zhodnocení není nutná.