09. 06. 2022

Co je to smluvní pokuta?

Obecně se smluvní pokutou rozumí forma zajištění závazku. Pokuta může mít zajišťovací, utvrzovací, sankční, kompenzační nebo prevenční funkci. Právě funkce by měla být při sjednávání smluvní pokuty v nájemní smlouvě a zejména stanovení její výše zohledněna. Novela občanského zákoníku výši smluvní pokuty v nájemní smlouvě omezuje na trojnásobek měsíčního nájemného. Umožňuje také kombinaci smluvní pokuty a jistoty (kauce), na kterou potom tento limit platí v souhrnu.

Smluvní pokuta versus kauce

Smluvní pokuta představuje paušalizovanou náhradu škody. Kauce pokrývá vždy jenom neuhrazený nájem nebo porušení povinnosti nájemce s prokazatelnou škodou. Smluvní pokuta naopak zahrnuje i případy, kdy je prokázání a vyčíslení škody problematické. Smluvní pokuta tak může pokrývat například neplacení nájmu v řádném termínu. Týká se i užívání bytu v rozporu s nájemní smlouvou nebo nedodržování domovního řádu. Pronajímatel ji může využít například v situacích, kdy nájemník ruší noční klid, nebo při zvýšených nákladech na údržbu domu, například v souvislosti s chovem zvířete. Na druhé straně občanský zákoník v ustanovení § 2239 přímo uvádí, že nájemci nelze ukládat nepřiměřené povinnosti. Proto po něm nelze požadovat ani nepřiměřenou smluvní pokutu.

Sankční charakter smluvní pokuty

Na rozdíl od kauce má pokuta sankční charakter. Nárok na úhradu smluvní pokuty vzniká pronajímateli v případě, že nájemce poruší utvrzenou povinnost. Není přitom rozhodující, zda vznikla škoda. Na druhé straně je vymáhání pokuty v případě sporu obtížné. Je tak otázkou, co je pro pronajímatele výhodnější. V nájemní smlouvě může být sjednána maximální výše kauce spolu s povinností poskytnout ji pronajímateli s prvním nájmem. Také je možné část kauce snížit ve prospěch smluvní pokuty, kterou však nájemce platí až v případě, že nastane stanovená sankční situace. Nájemce pak při uzavírání nájemní smlouvy nemusí disponovat tak vysokou částkou, avšak volba mezi smluvní pokutou a sankcí zůstává na pronajímateli.

PSN: Více než 70 exkluzivních nemovitostí

Již 30 let vytváříme vlastní portfolio, které aktuálně čítá více než 70 exkluzivních nemovitostí v Praze, Pardubicích a Hradci Králové. Zdobí ho legendární Metronom, ikonický Tančící dům nebo City Empiria, třetí nejvyšší budova Česka. Portfolio PSN tradičně zahrnuje i bytové domy, i ty s námi rozkvétají.

Z vlastních zkušeností víme, jak komplikovaná může být správa budov. Jsme připraveni převzít za majitele jejich starosti. Zajímají nás bytové domy, lukrativní vily, hotely, penziony, ale i komerční objekty, kancelářské budovy, obchodní centra, sklady, brownfieldy aj. S respektem k historického odkazu a originální architektuře zajistíme rekonstrukci a praktické využití každé nemovitosti. Majitelé u nás s prodejem nemovitosti získají také komplexní právní servis, ale především jistotu, že o jejich nemovitost bude dobře postaráno.

Chcete prodat nemovitost? Kontaktujte akviziční tým PSN! Umíme ocenit hodnotnou stavbu. Odhad ceny nemovitosti, platbu, samotný prodej nemovitosti realizujeme bez zbytečných průtahů, bez prostředníků, bez provize.

Zachováváme hodnoty, které jste vytvořili.