09. 11. 2020

Nejmenovaný developer oznámil koupi Stýblova domu na Václavském náměstí. Nejmenovaný hoteliér na svém blogu popsal, jak se na něj obracejí investoři s nabídkami na odkup jeho byznysu. Jsou to signály, že se začíná trh v Praze hýbat?
Pomalu, téměř neznatelně. Zaznamenáváme diskrétní nabídky, právě ze sektoru hotelů. Tak dva až tři týdně. Ale obecně je ještě brzy, aby se naplno projevil vliv koronaviru na náš byznys.

To znamená, že vaše branže je pomalejší?
Řeknu to obráceně. Výjimečně dojde k rychlé akvizici, která se „semele“ během několika dnů. My máme takové akce rádi, protože představují profesní výzvu. Ale obvykle se obchodní případy táhnou delší dobu a letošní atypický rok na tom zatím nic nezměnil. Naopak. Vnímáme, že spousta lidí váhá, čeká, zvažuje… Prostě žádné žně se doposud nekonají.

Rychlá akvizice, to je adrenalinová jízda?
Pro ty, kteří se na ní podílejí, rozhodně. Ale zase je to úžasná zkušenost a test našich schopností. A troufám si říct, že jsme v tom dobří. A navíc PSN má vždy připravený velký balík peněz právě na akvizice, a to nám umožňuje být rychlí.

Mimochodem, už se rýsuje nějaký obchod, do kterého peníze z onoho připraveného balíku pošlete?
(Smích). Letos se nám povedl velký obchod, koupili jsme na Pankráci výškovou budovu City Empiria, ale tím naše chuť do velkých obchodů nekončí. Jsme připravení. Věřím, že příležitosti přijdou, je to jen otázkou času. Ale z našeho úhlu pohledu se žádná krize zatím nekoná, ač se na jaře ekonomika zastavila, teď zažíváme jakési meziobdobí a předpokládáme, že v plné síle se ekonomické důsledky COVID-19 objeví až v příštím roce.

Původní těžiště vašeho byznysu bylo v činžovních domech. Teď to pro vnějšího pozorovatele vypadá, že jste se hodně rozkročili: nákup výškové kancelářské budovy City Empiria, koupili jste společnost s projektem rezidenčního bydlení Miškovická…
Upřesním. Miškovická je zatím statek s pozemky. Sníme, že tam jednou budou stát rodinné domy. Nejdříve tam musíme vytvořit přidanou hodnotu. Ale k tomu rozkročení. Pro PSN to není poprvé, kdy něco takového udělala. V minulosti už takových rozkročení bylo víc: třeba koupě prvního skladově-výrobního areálu. Tehdy jsme vyhráli výběrové řízení v prodeji z konkurzu aniž bychom se jeli na místo podívat.

 

Nabídku jsme dávali do počtu a najednou volal správce konkurzní podstaty: „Za osmdesát milionů je to vaše, přijeďte.“. Jeli jsme tam a zjistili, že to dává smysl. A najednou jsme byli v jiném sektoru. To samé je příběh ikonických nemovitostí, které máme v portfoliu. U Tančícího domu jsme panu Skalovi, akcionáři firmy, nedoporučili jeho koupi. Nedávalo nám to v tom okamžiku ekonomický smysl. Ale pan Skala trval na svém a přikázal nám jej koupit.

Převážila v této akvizici emoce nad chladným byznysem?
Emoce a vize. Emoce hraje svoji roli u každého byznysu, ale tady byla důležitá vize, kam ten dům posunout. Dnes Tančící dům vydělává, ekonomicky dává smysl a je ozdobou našeho portfolia.

Takže emoce je tak důležitá? Více než excellové tabulky?
PSN je známá svojí kreativitou. Máme různorodý tým, ve kterém kreativitu rozvíjíme a díky ní pak dokážeme projektům dodat významnou přidanou hodnotu a sklízet kýžené ovoce. Emoce jsou důležité nejen při vyjednávání, ale čísla nikdy nesmíte pustit ze zřetele. Musíte stát nohama na zemi, pak nekoupíte něco, co nemůže ekonomicky fungovat.

Protipólem Tančícího domu může být projekt vbloku, kde v opraveném areálu prodáváte malometrážní byty 1+kk nebo 2+kk s velkým společným zázemím. Kde se vzal nápad realizovat v Praze takový druh bydlení?
Jsme realisté a chtěli jsme ze zchátralého areálu na Malvazinkách v rozumném čase udělat dobrý projekt. Museli jsme tedy pracovat s hmotou budov, které tam stály. Uvnitř byly obrovské společné prostory, které obvykle přestavují spíše problém, než přínos. O společné prostory se musíte jako developer postarat, nákladně je opravit. My jsme věděli, že pokud nabízíme malometrážní byty, tak jejich obyvatelé potřebují servis. Když si můžete dole v prádelně vyprat, neukrojíte si z vlastního bytového prostoru místo na pračku. V přízemí jsme pak vytvořili obrovský obývák: když si nemůžete pozvat partičku k sobě do garsonky, máte si pak kde sednout.

Věřil jste, že si vbloku lidé malé byty koupí?
S ohledem na lokalitu jsem nepochyboval, že se to povede. Klíčové bylo udržet stavební náklady na úpravu budov. Za poslední tři roky ceny stavebních prací zešílely, ale PSN se povedlo areál zrevitalizovat a udržet náklady v číslech, ve kterých to dávalo smysl.

Kdo jsou kupci malometrážních bytů?
Je to totální mix. Studenti i lidé, kteří koupili v nejvyšším patře dvě jednotky, spojili je do jednoho bytu a mají nové bydlení s luxusním výhledem na Prahu.

 

Také investoři, kteří kupovali větší počet jednotek. Důležitou roli v úspěchu projektu vbloku sehrála vzdálenost od metra a také správná cenová politika: rozhodovala celková částka za jednotku, ne cena za metr čtvereční.

Jste jako firma nervózní z konce úvěrového moratoria?
Absolutně ne.

Nezacvičí konec moratoria s trhem?
Určitě ano, ale z hlediska akvizic a jejich financování, jsem klidný. Úvěrová angažovanost PSN vzhledem k našemu portfoliu je minimální a bankovní instituce se o nás perou.

A z hlediska prodeje bytů a hypoték? Tam vidíme, že banky půjčují téměř stejné objemy peněz jako před krizí a růst cen nemovitostí se třeba v Praze vůbec nezastavil.
Jsem přesvědčen, že údaje o nových hypotékách v sobě nesou zkreslení. Hodně lidí využívá situace k refinancování hypoték. Vidím to i ve svém okolí. Každý rozumný člověk teď počítá každou korunu, uvažuje o budoucnosti s větší pokorou. Ekonomická jízda, které jsme byli svědky do začátku jara, nebyla zdravá.

Kdo teď tedy nakupuje nemovitosti?
U bytů se změnila skladba kupujících, výrazně ubylo lidí, kteří kupují byty na investici. Přitom až do příchodu koronavirové pandemie na jaře jsme u takových investorů často viděli málo racionální přístup, kdy kupovali bez hlubší analýzy a neřešili, co se stane, když stoupnou úroky, nebo klesnou nájmy, nebo nedejbože obojí. Byl to odraz blahobytu.

Teď byty kupují ti, kteří je opravdu potřebují. Tedy lidé, kteří potřebují bydlet. Co se týká pronájmů, tak jsme po dlouhé době zaznamenali snížení nájemného u dobře dostupných lokalit v širším centru Prahy, tedy u bytů na metru. Lidé uvažují o přestěhování, když vidí nižší nájem. Nemluvím tady o bytech používaných přímo v centru ke krátkodobým pronájmům ve stylu Airbnb. Ty se úplně vyprázdnily a zažívají jiný příběh.

U kanceláří je to složitější, ale očekávám, že nájemci budou měnit adresy. Nájemci půjdou za lepšími podmínkami a nižšími cenami. Investorů, kteří v tomto segmentu nakoupili s představou, že předkoronavirová bezstarostná jízda potrvá věčně, není málo, a očekávám, že nás v tomto segmentu čekají zajímavé obchodní případy.

A co vliv home office?
Zcela jistě se přechod zaměstnanců na práci z domova objeví, ale bude to chvilku trvat.

Kde pro PSN začíná větší projekt?
To je těžké říct… Teď jsme třeba koupili krásnou vilku na Hřebenkách za pětadvacet milionů korun, před tím malý činžák na Vinohradské za cenu do dvaceti milionů korun. Každý dům má své kouzlo. Větším projektem je určitě Vanguard, velkým byla i Kotva, teď je to City Empiria na Pankráci. Nebojíme se jich, těšíme se z nich, pod naší taktovkou budou fungovat.

 

Kotva. Už jsme ji několikrát zmínili. Letos jste ji prodali Generali Real Estate, po třech letech, co byla ve vašem vlastnictví. Naskýtá se otázka proč? Nebylo to pro PSN příliš velké sousto?
Naučili jsme se na Kotvě spoustu věcí, vymysleli jsme správný směr pro tento ikonický dům. A nebýt nabídky na odkup, jeli bychom dál. Založili jsme pro Kotvu nový tým lidí čítající třicet osob. Dopřáli jsme si personální ředitelku, kterou jsme do té doby neměli - souviselo to s náborem lidí. Pro tři čtvrtiny obchodního domu jsme sehnali nové nájemce, kteří v Česku zatím vůbec nejsou. Jezdili jsme po Evropě, spojili jsme se s šikovnými architekty, kteří navrhovali významné obchodní domy po Evropě. Za ty dva roky se nám podařilo Kotvě dodat obrovskou přidanou hodnotu. To je mimochodem jedním z důvodů, proč Generali přišlo a obchodní dům koupilo. Mám radost, že je to zrovna tento typ kupujícího, který má dostatečně velké zázemí, aby projekt dotáhl do konce a velmi mě zajímá, co si nový vlastník z našeho původního projektu převezme.

Organizačně byla Kotva našim externím podnikem, který měl vlastní tým. Pro PSN je důležité, že Max Skala, který má na rozvoji Kotvy lví podíl, má na nás nyní víc času. S odchodem Kotvy máme Maxe zpět.

Co si slibujete od nedávno nabyté City Empirie? U některých nemovitostí nebo míst teprve po koupi hledáte smysl, jak je to tady?
Musím říct, že nás u Empirie překvapilo, když jsme se po koupi seznamovali s nájemníky, že si nikdo nestěžoval. Obvykle, když koupíte dům, přijdou nájemníci a říkají: „Tohle původní majitel nedělal, a tohle chceme a tamto, a tohle jinak…“ To se v Empirii nekonalo. Samozřejmě chceme dát Empirii novou tvář, každý dům má své rezervy. Budeme dům rozvíjet, ale ne nijak překotně. Budova je obsazená dobrými nájemníky, stojí na špičkovém místě a věříme, že to nepokazíme. Věříme, že pokud přijde komplikované období, pomůže nám ho s nadhledem překlenout.

Máte veselou historku s areálem KOH-I-NOOR ve Vršovicích. Opravdu jste ji kupovali tuším 23 let…
Je to jeden z nejdéle trvajících obchodů, co pamatuji. Začalo to tím, že jsme od KOH-I-NOORu koupili bytový fond na Praze 3, kde jsme vyhráli tendr v raných průkopnických dobách, tedy v 90. letech. Bylo to více než 200 bytů v patnácti patrových věžácích na klidném místě vhodném pro bydlení. Prodávající s námi tehdy udělal dobrou zkušenost. A tak, jak to bývá, když si s námi jednou někdo něco vyzkouší, vrací se, protože ví, že to funguje. Nabízíme skvělý servis, společně pak po rozvinutém kobereci kráčíme k cíli, a co řekneme, to platí. Tenkrát jsme si podali ruku na to, že až se bude KOH-I-NOORka prodávat, řekneme si o tom a dostaneme možnost ji koupit. Slib jsme oba splnili a akvizici udělali.

Je to neobvyklé, takhle dlouho čekat?
Neřekl bych. Označil jsem tento obchod jako nejdéle trvající, ale jsou běžné obchody trvající deset let. Taková délka „namlouvání“, vyjednávání skutečně není neobvyklá.

Kterou fázi obchodu máte nejraději? Je to právě zmíněné vyjednávání?
Každá fáze má své kouzlo. Důležitý je celek, jak vše do sebe zapadne. Někdy to bývá i trocha štěstí, kterému je třeba jít naproti. Ve výsledku je zajímavé si rekapitulovat, jak celý proces probíhal.

Jak jste se dostal k obchodu s nemovitostmi?
Náhodou.

A jakou?
V únoru 1994 hledali ve firmě někoho do nákupu. Přišel jsem na pohovor a s akcionářem jsme si padli do oka. To byl tehdy pátek a dopadlo to tak, že v úterý už jsem nastoupil. Musel jsem si jít do Jindřišské koupit sako. To jsem tehdy neměl v šatníku.

Ve firmě jste poměrně dlouho. Čím to je?
Rozjelo se to, začal jsem dělat obchody. Práce mě bavila, byla to neskutečná jízda. I když jsme za ty roky vyrostli, pořád jsme rodinná firma a být součástí rodiny je úžasné. Lidé z korporátu nedokážou pochopit, jak někdo může strávit 26 let na stejné pozici a v jedné společnosti. Já si zase neumím představit, že bych při schvalování čehokoli musel čelit korporátnímu kolečku. Náš šéf Max Skala má dveře do kanceláře vždy otevřené. Pak se dají dělat i skutečně velmi rychlá rozhodnutí a následně na jejich základě i elegantní obchody.

Na jaký deal jste nejvíc pyšný?
Rád vzpomínám na akvizici obchodního domu Kotva a budovu City Empiria, protože to byly objemově největší obchody. Jako obchodník rád vzpomínám na běžný činžák na dobrém místě v Bubenečské ulici. Byl to jeden z mých prvních vydřených, a hlavně mnou vymyšlených obchodů. Navíc mu nikdo nevěřil. Majitel snil tehdy o nesmyslné prodejní ceně dvaceti milionů korun, nenechal jsem se odradit a jednal a jednal, až jsme se shodli na obvyklé kupní ceně deseti a půl milionů korun. Dnes tento obchod dávám za příklad obchodníkům, když se jim zdá nějaký případ úplně ztracený. Mimochodem, s prodávajícím jsme dodnes v kontaktu a rádi na obchod vzpomínáme.

Podle některých odhadů by cena nemovitostí v Praze mohla během následujících deseti let stoupnout až na dvojnásobek stávající ceny. Je to podle vás reálné?
Nevnímám, že by ceny měly být takové. Ceny domů jsou nastavené správně. Nadále, pokud se jedná o kvalitní místo, budou kopírovat inflaci. Naopak některé nemovitosti na periferiích zlevní.

A ceny bytů, které za posledních řekněme devět let udělaly nejen v Praze, ale i ve velkých městech v regionech obrovský skok?
V regionech je šance na větší růst. Lidé, kteří si nebudou moci koupit byt v Praze, půjdou za Prahu a trh se tam změní, když se zvýší zájem. Mně už dnes upřímně přijdou ceny bytů nezdravé. Pokud však budou stále zájemci, ceny klesat nebudou.

Existuje místo, kde byste vy sám investoval?
Kdybych se měl rozhodnout, bylo by to místo v Praze, které je dostupné a na metru. Nemusí to být hned druhá stanice od Václaváku. Dochozí vzdálenost na metro je pro mě to správné kritérium. A pokud by to mělo být mimo hlavní město, koupil bych si něco na horách.

Podle jedné studie mají teď velmi dobrou návratnost nemovitosti v Ústí nad Labem…
To je region, kde je obrovský prostor pro růst. Tamní ceny jsou nižší, poplatné trhu a možnostem, které tam jsou. Já bych si v Ústí investiční nemovitost nekoupil. Řídit to na dálku, neumím si to představit. Ale růst tam logicky musí nastat.

Mají se podle vás budovat nové čtvrti na okrajích měst, jako je třeba pařížská La Défense či u nás chystaná vládní čtvrť v Letňanech, nebo je lepší využívat brownfieldy a udržet novou výstavbu ve stávajících hranicích města?
Ona je periferie a periferie… Když si představíte periferii na metru, tak je to dobré zboží, ale musí to komplexně dávat smysl. Ne jako satelity, které vznikají kolem Prahy, nemají dořešenou dopravní obslužnost a základní služby jako jsou školy. Takže pokud nová čtvrť bude připravena koncepčně a vznikne nové město se vším všudy, dává to smysl.

Zdroj: https://www.idnes.cz/ekonomika/domaci/psn-pavel-citta-vedouci-akvizic-rozhovor.A201023_133122_ekonomika_vok