17. 07. 2020

Peníze až na prvním místě

Nejde o technické řešení oprav a rekonstrukce, to je v režii odborníků. Jde o náklady, které s tím souvisejí. V praxi nezřídka dochází k situaci, kdy opravy domu iniciuje jeden spoluvlastník. Další spoluvlastníci z nového projektu nemusejí být nadšení, a už vůbec ne z toho, že by se na opravách měli finančně podílet. Pokud realizaci podporuje většina spoluvlastníků, musejí se ti ostatní ovšem rozhodnutí většiny podřídit.

Co říká legislativa?

Podílové spoluvlastnictví vzniká například při rozvodu při vypořádání společného jmění manželů, rozdělením majetku v rámci dědického řízení, také v domech, kde jsou jen dva byty, tedy není možné vytvořit společenství vlastníků jednotek, známé jako SVJ.

Dle § 139 občanského zákoníku rozhodují o hospodaření se společnou věcí spoluvlastníci většinou počítanou podle velikosti spoluvlastnických podílů. Termín hospodaření přitom legislativa nekonkretizuje. Pokud je společnou věcí nemovitost, jistě se však hospodaření týká i investicí do oprav a údržby.

Obejít spoluvlastníka nelze

Podílové spoluvlastnictví znamená, že nemovitost (či jiná věc) má několik vlastníků, přestože reálně rozdělena není. Podíl jednotlivých vlastníků je tedy pouze ideální. Podíl vlastníka definuje jeho rozhodovací vliv na hospodaření se společnou věcí i rozsah, jakým se podílí na nákladech spojených s hospodařením.

Pokud většina vlastníků rozhodne o konkrétní opravě celého domu či jeho části, menšina to musí akceptovat a poměrově ke svému vlastnickému podílu také financovat. Obejít minoritního spoluvlastníka však nelze. Pokud se jedná o podílové spoluvlastnictví, nikoliv SVJ, kde jsou procesy nastaveny zákonem a směrnicemi konkrétního SVJ, musí se k rozhodování o společné věci připojit všichni. I minoritní spoluvlastník musí mít možnost vyjádřit svůj názor a má právo být seznámen s rozhodnutím většiny. Jinak je rozhodnutí neplatné.

V krajním případě má slovo soud

V praxi někteří spoluvlastníci k hospodaření s domem přistupují laxně, nejeví zájem, odmítají i nezbytné opravy a financování se nechtějí účastnit. Jak již bylo řečeno, na nákladech se však podílet musí. Někdy ostatním spoluvlastníkům nezbývá, než nárok na úhradu nákladů vymáhat soudně.

Soudní instance však spoluvlastníky také chrání. Pokud je jednání většiny vlastníků v rozporu s dobrými mravy nebo dokonce šikanózní, minoritní spoluvlastník se pak může svých práv u soudu domáhat.

Společenství vlastníků bytových jednotek

Podobné principy jako u podílového spoluvlastnictví fungují i u společenství vlastníků bytových jednotek. Základní právní rámec však nestanovuje občanský zákoník, ale zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. Podíl jednotlivých vlastníků se u SVJ odvozuje od podlahové plochy dané bytové jednotky.